金茂棠前三期深扒：105-178㎡全户型实测，2027 年交房开云网页版 开云kaiyun的风险与机会

　　金茂棠前三期样板间开放后，我带着三个家庭（刚需小夫妻、二胎家庭、三代同堂）去实地看房，回来后整理了这份超详细测评。不同于常规的户型分析，这次我们更关注 住进去会怎样—— 比如 105㎡的次卧能不能放下婴儿床，178㎡的阳台够不够晒一大家子的被子，2027 年交房到底要等多久。文章有点长，但全是干货，适合认真想在这买房的人看。

　　主卧衣帽间 3㎡，我们带了一个 28 寸行李箱、两个大号收纳箱和 10 件挂衣，刚好塞满，冬天的厚外套可能要堆在床尾。客厅电视柜旁的墙面宽度 1.8 米，最多能做 60cm 深的储物柜，放不下孩子的玩具柜（需要 80cm 深）。

　　早上 7 点：夫妻两人同时洗漱，主卫 1.5 米宽的洗手台刚好够用，但公卫对着餐厅，刷牙时家人在吃饭会尴尬。

　　周末做饭：U 型厨房两个人转身没问题，但冰箱放在门口，开门时会挡住通往餐厅的路，需要侧身通过。

　　朋友来访：3.8 米宽的客厅放下三人沙发 + 单人椅后，还能站 4 个人，不算拥挤，但餐桌只能坐 4 人，多出来的人得用折叠椅。

　　从事互联网行业的小林夫妇看完说：户型方正，采光不错，但次卧太小，等有了孩子肯定不够用，可能要换房。 他们更倾向于咬咬牙买 117㎡，多花 64 万换 12㎡，至少能住到孩子上小学。

　　我们让一家四口（父母 + 两个孩子）在样板间模拟生活：爸爸在书房办公，妈妈在厨房做饭，哥哥在客厅写作业，妹妹在次卧玩玩具，四个区域互不干扰，这是 137㎡最明显的优势。

　　书房 8.5㎡：放下 1.2 米书桌 + 书柜后，还能放一张小床（1 米宽），客人来了能住，这点比 117㎡实用。

　　厨房 5.8㎡：实测同时打开冰箱、洗碗机、烤箱的门，会互相碰撞，只能错开使用，对于爱做饭的家庭是个小麻烦。

　　南向阳台 6.8㎡：放下洗衣机 + 烘干机后，还能晾 6 件成人外套 + 4 件儿童衣服，刚好够用，但晒被子时要挪开洗衣机。

　　全职妈妈张女士最在意儿童房：北向两个房间门对门，孩子晚上打闹会互相影响，而且小房间只有 8㎡，放 1.2 米床后，衣柜只能做在床尾，拿衣服要爬床，不太方便。

　　从围墙外能看到，10 幢、9 幢、12 幢都已出地面，其中 9 幢建到 3 层，10 幢建到 2 层，12 幢刚出地面。施工方是中建 X 局（国内百强建筑企业），门口公示的进度表显示：

　　现场有 8 台塔吊在工作，工人大概 50 人（中午 12 点统计），监理说 按现在的进度，能提前 1-2 个月交房，但我们查了该建筑商近三年的项目，有 2 个延期（平均延期 3 个月），主要因为疫情和材料供应问题。

　　金茂作为央企，2023 年财报显示负债率 78%（行业平均 85%），现金流 1200 亿，比去年增长 5%，资金状况在房企中算稳健。上海的金茂项目近五年没有烂尾案例，但有 3 个项目延期交房（最长 6 个月），主要集中在 2022 年疫情期间。

　　销售说：三期已经拿到预售证，监管资金有 70% 存在政府指定账户，足够覆盖建设成本。 我们咨询了住建部门的朋友，确认金茂棠前的监管资金符合规定，烂尾风险低，但延期风险不能完全排除。

　　这意味着，实际购房成本比总价多 48.8 万，相当于单价从 5.3 万涨到 5.7 万，这点在做预算时一定要算进去。

　　：金茂府实行 24 小时轮岗，外来人员需要业主确认才能进入，去年有业主家被盗，物业赔偿了损失，响应速度快（15 分钟到现场）。

　　：金茂逸墅的业主说 楼道每天拖一次，垃圾分类有人指导，但下雨天地下车库会有点积水，清理不够及时。

　　：报修后平均响应时间 4 小时（水电急修 2 小时），收费比外面贵 10%（比如换灯泡物业收 50 元，外面 30 元），但有质保。

　　物业费方面，金茂府 4.5 元 /m²・月，金茂逸墅 4.2 元 /m²・月，和金茂棠前的 4.38 元基本持平，服务内容也差不多，属于中等偏上水平。

　　金茂的物业费处于合理区间，一分钱一分货，适合在意居住品质的家庭，但对预算敏感的刚需可能觉得有点贵。

　　规划中的市域铁路 XX 线，我们从区规划局了解到，站点位置已确定（距离项目 800 米），2024 年底开工，2026 年通车，比之前说的提前半年。通车后到市区的时间：

　　但有个隐患：站点周边要建公交枢纽，可能会有噪音和人流，买 12 幢靠近站点的房源要注意（178㎡的 1-3 层可能受影响）。

　　步行 10 分钟的 XX 生活广场，正在升级改造，新增了海底捞和亲子乐园，2025 年 10 月开业，比之前的业态丰富多了。

　　XX 实验小学去年在全区排名第 12（共 30 所），比前年上升 2 位，校长说 今年引进了 3 名区骨干教师，教学质量会再提升。但和市区的名校比，差距还是明显（比如浦东的明珠小学排名全区第 1）。

　　中学方面，XX 中学今年市重点录取率 38%（去年 35%），稳步上升，但想考四校（上海中学等）还是很难，近三年只有 2 个学生考上。

　　新房和二手房的总成本差不多，但新房更省心（不用讨价还价），而且户型更好，适合怕麻烦的家庭。

　　（三）178㎡：适合 4+2 家庭（夫妻 + 2 个孩子 + 2 个老人）

　　虽然开发商说能提前交房，但 2027 年还有 3 年，期间可能遇到的问题：

　　105㎡：别买低楼层（1-2 层），上午 10 点前挡光，实测采光时间比 3 层以上少 2 小时。

　　137㎡：避开 9 幢靠马路的房源，晚上货车噪音大（实测关窗后 50 分贝，比小区内侧高 8 分贝）。

　　178㎡：12 幢的西边套夏天西晒严重，下午 2-4 点客厅温度比东边套高 3℃，需要多开空调。

　　板块内待售的 5 块地，有 2 块要做 140-180㎡的大户型，2025 年入市后，会分流客群，可能导致金茂棠前的二手房价格上涨放缓（预计年涨幅从 5% 降到 3%）。

　　137㎡四房（9 幢 4-6 层中间户）：采光好、噪音小、性价比最高，适合 80% 的改善家庭。

　　152㎡四房（9 幢 5-7 层东边套）：双套间 + 不西晒，适合有老人的家庭，比中间开云网页版 开云kaiyun户贵 50 万但值得。

　　117㎡三房（10 幢 3-5 层）：刚需改善过渡，总价适中，后期转手方便。

　　金茂棠前三期不是完美的项目，但在当下的市场中，算是改善家庭的稳妥选择。如果你能接受 3 年的等待期，在意户型和品牌，又刚好需要大面积，那可以入手；如果着急入住或预算有限，周边的二手房可能更适合。买房没有绝对的对错，适合自己的才是最好的。

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